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Etat des lieux du marché de l’immobilier israélien : Problèmes et solutions

Etat des lieux du marché de l’immobilier israélien : Problèmes et solutions

Interview avec Roni Brik le président de  l’Association des Constructeurs Israéliens.

Le marché de l’immobilier israélien est en train de connaitre de profonds changements. Certains diraient même que nous sommes à une époque charnière et que l’ère des prix élevés arrive enfin à sa fin. Cependant, d’autres réfutent les chiffres et disent qu’il est prématuré de prédire sur le long terme quelles seront les tendances de l’industrie de l’immobilier.

Depuis ces 18 derniers mois, Roni Brik est le président de l’Association des Constructeurs Israéliens, il représente les entrepreneurs et les promoteurs en Israel. Dans cet interview, il explique sa vision du marché de l’immobilier actuel et comment il est possible de régler cette crise à long terme du manque d’habitation et des prix élevés.

Il dit :  »Le marché immobilier actuel est très favorable pour nous les entrepreneurs et les promoteurs. Nous allons traverser un changement d’un marché très instable à un marché plus stable. »

Selon les statistiques du gouvernement, les prix de l’immobilier sont en train de baisser. Etes vous d’accord ?

Non je ne le suis pas. Les chiffres montre une baisse dans les prix des habitations sur les derniers mois comparés aux mois d’avant. En outre, cela inclus le prix des maisons subventionnées. Les prix devraient être monitorés sur une base annuelle. Le fait d’inclure les maisons subventionnées dans la moyenne du prix national fausse les chiffres.

Cependant ce sont des développements positifs, la hausse des prix est modérée. Notre département économique estime que les prix vont augmenter approximativement de 4.5% cette année et de 3.5% en 2018. Pour nous cela signifie la stabilité.

L’augmentation dramatique des prix est mauvaise pour nous. Lorsque nous obtenons des fonds pour construire nos projets, nous devons augmenter 1/3 de nos prix. Lors de l’augmentation des prix, le coût de la terre et le coût de la main d’oeuvre augmentent par la même occasion. Le coût du projet grimpe et la somme d’argent à investir aussi.  En outre, dans un marché instable nous ne pouvons pas faire de projet à long terme. Pour nous, la situation actuelle nous est très favorable.

Quel est le problème majeur de cette industrie ?

La pénurie de terre constructible, la pénurie de travail et le régime de régulation auquel nous sommes soumis. La pénurie de terre constructible s’est toutefois calmée. La majorité, si ce n’est l’ensemble, des terres mises en vente par l’Autorité des Terrains d’Israel (ADI) concerne les projets de prix ciblés. Le Ministère des Finances autorise maintenant les entrepreneurs qui ont gagnés les offres foncières d’utiliser 60% de cette terre pour un projet à prix ciblés. Cela cible les jeunes couples ou les familles qui ne possèdent pas de maison.

Les 40% restant de terre peuvent être utilisés pour construire des habitations pour un public plus général. Cela à permis de réduire le problème de pénuries de terre.

Notre prochain gros challenge est la pénurie d’ouvriers en bâtiment, en effet, cela est la raison majeure de l’augmentation des coûts de production depuis ces cinq dernières années. Nous espérons que ce problème sera réduit par l’accord avec la Chine, qui amènera des ouvriers en bâtiments chinois.

Je voudrais parler un peu des ouvriers en bâtiment palestiniens. Ils font un excellent travail; nous sommes très satisfait avec la qualité de leur travail mais nous avons une complication. Pour qu’ils puissent être en poste à 07h00, ils faut qu’ils se lèvent à 04h00, et pour rentrer chez eux, ils faut qu’ils arrêtent de travailler à 15h00.

La pénurie de terre et d’ouvriers n’est pas seulement un problème pour nous promoteurs, mais cela en est un aussi pour le gouvernement. S’ils sont désireux de résoudre le problème de pénurie de terre et de l’augmentation des prix, il va falloir qu’ils rendent des terres disponibles; ils doivent aussi faire en sorte que nous ayons une main d’oeuvre suffisante pour les besoins actuels. De plus, nous travaillons sous des régulations extrêmement contraignantes.

Pouvez vous nous donner quelques chiffres ?

La pénurie actuelle accumulée de logements est de 149 000. Depuis les années 2000, les mises en chantier ont généralement été inférieures à la création annuelle des ménages.

En 2016, quelques 58.000 ménages ont été crées et durant les cinq dernières années la moyenne annuelle était de 54.000.

En 2016 les mises en chantier ont atteint 53.300 et durant les cinq dernières années la moyenne annuelle était de 48.840.

Cette pression qui s’accroit sur l’immobilier est principalement causée par une demande excessive. Tant que ce sera encore le cas, il y aura toujours une pression grandissante sur les prix des habitations. Ce que l’on peut déduire des ces chiffres est que la pénurie accumulée des habitations à augmenté de 50% depuis les années 2000 (de 105.000 à 149.000 en 2016). Pour que cette pénurie disparaisse dans les dix prochaines années, il nous faudra au moins 75.000 nouveaux chantier.

Selon les prédictions de notre département économique, d’ici l’année 2050 nous allons avoir besoin de trois millions de foyer additionnels. Cela veut dire doubler le stock d’habitations disponibles ou dans un autre terme cela signifie réformer le processus de commercialisation de l’ADI.

Etes vous prêt pour cela ?

Oui nous le sommes. Dans les années 1990, pendant la vague d’immigration de l’ancienne URSS, la construction de logements neuf est monté à 100.000. De nos jours cela est bien moindre mais si nous comparons le montant de mètres carrés construits nous n’en sommes pas si loin.

 

Selon vous, est ce que les projets de prix ciblés et les Tama 38 sont des développements positifs ?

Oui ils le sont. Le programme des prix ciblés vont permettre à beaucoup de jeunes familles et à d’autres moins jeunes qui ne possèdent pas de maison d’avoir la chance d’acquérir une habitation. Je pense aussi que ce Tama 38 est une bonne chose.

Le gouvernement central finance une part des infrastructures nécessaires pour augmenter les projets résidentiels et cela est une bonne chose.

Cependant, malgré le fait que le programme des prix ciblés est un développement positif, il y a certains effets secondaires. Il ne cible que les jeunes couples mariés et les familles à faible pouvoir d’achat qui n’ont pas de maisons à eux. D’un point de vue statistique, ils ne représentent qu’une petite partie de la population et ce programme ne prévoit pas d’habitation pour la plupart des habitants du pays.

Par conséquent le jour où ce programme sera terminé, la demande va encore s’envoler ainsi que les prix.

Les prix peuvent ils augmenter plus qu’ils ne le sont déjà ?

Depuis ces dix dernières années les prix ont doublés et les salaires ont évolués de 33%. L’immobilier à donc effectivement atteint un fort niveau de prix, cependant il faut garder en tête que cela est un marché libre et que les prix sont le résultat d’une offre et d’une demande. Cela veut donc dire, parmi d’autres choses, que les prix sont sommes toute abordables sinon il n’y aurait pas de vente.

Je voudrais insister sur le fait que ces prix élevés s’appliquent principalement sur les ères centrales du pays et sont le résultats du prix élevé de la terre. Dans les régions telles que Afula, Shlomi et Afikim les prix sont bien plus bas. Avec le développement récent du système de transportation, ces régions sont à moins d’une heure en train, bus ou voiture des centres d’affaire.

Les prix dans ces zones sont donc plus bas mais le fait que la demande soit si faible est due au manque d’infrastructures culturelles. Les gens préfèrent aussi habiter près de leur lieu de travail.

Le gouvernement n’a jamais eu de plan de développement holistique pour ces régions et c’est pour cela qu’elles restent sous développées. Pour les rendre plus attractives, le gouvernement devrait developper l’environnement culturel, des infrastructures pour l’éducation etc.

Pourquoi le programme Tama ne décolle pas ?

Car peu de municipalités sont enclines à promouvoir ce genre de programme dans leur ères de juridiction. Les autorités municipales n’ont pas les ressources financières pour reprendre les infrastructures nécessaires au développement de la population. Là où il y avait une maison, il y en a maintenant trois.

Ceci étant dit, quand les maires refusent d’autoriser les projets Tama dans leur municipalités ils défavorisent les résidents. Nous sommes en train de parler de bâtiments décrépis construit dans les années 1950 ou bien même avant, certains dans le centre ville. Ces bâtiments sont moches et ils créent des problèmes car ils ne possèdent pas de place de parking. Avec le programme Tama, ces bâtiments sont détruits et de nouvelles habitations les remplace ou alors ils sont rénovés dans leur structure. Durant ce processus, de nouveaux appartements sont ajoutés et la facade est modernisée et magnifiée.

 

 

Source : The Jerusalem Post

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